El origen del conflicto
El punto de partida fue una nota presentada por el Colegio de Arquitectos ante el Concejo Municipal en la que se manifestaba la oposición a un pedido de excepción impulsado por el Departamento Ejecutivo para un inmueble ubicado en avenida Belgrano 548 (foto superior). Detrás de la solicitud aparece una familia de apellido Agüero, vinculada a un proyecto desarrollado por los arquitectos Marcela Lovera y Andrés Lufft, que contempla la construcción de un edificio de planta baja y once pisos dentro del Área de Protección Histórica (APH) Parque Nacional a la Bandera.
Según explica Luetich, la excepción solicitada implica elevar el límite de altura permitido en esa zona desde los 14,5 metros establecidos por la normativa vigente hasta los 35,5 metros, más del doble de lo autorizado. Los fundamentos presentados, señala, combinan argumentos patrimoniales, económicos y vinculados a la seguridad urbana. Lo que más llama la atención de los vecinos es que el pedido sea impulsado por el propio Ejecutivo municipal, que tomó como propio lo que inicialmente aparecía como un problema particular de una familia.
La dirigente vecinal remarca que el Área de Protección Histórica no abarca de manera uniforme toda la manzana donde se encuentra el inmueble. La delimitación se realiza por calles y contempla el entorno inmediato del Monumento Nacional a la Bandera, incluyendo sectores de Santa Fe, Belgrano y Buenos Aires, aunque deja por fuera algunos edificios ya existentes que superan los 14,5 metros de altura. Entre ellos menciona construcciones sobre calle Buenos Aires, el edificio Tranvía 4 de Viotti-Luetich*, una cooperativa de viviendas y un destacado edificio art decó proyectado por Hernández Larguía.
Precisamente a partir de este último inmueble comienza el tramo protegido por la normativa patrimonial. Para Luetich, la lógica de estas restricciones está estrechamente vinculada al valor simbólico del Monumento Nacional a la Bandera, al que define como una pieza única en el mundo por tratarse del único monumento dedicado a una enseña nacional emplazado en el mismo sitio donde Manuel Belgrano izó por primera vez la bandera argentina el 27 de febrero de 1812. La intención de la protección histórica, afirma, es preservar visualmente ese entorno y evitar que nuevos volúmenes construidos compitan con la presencia monumental del conjunto.
Una excepción que derivó en una reforma más amplia
El escenario cambió cuando el oficialismo advirtió que no contaba con los votos suficientes para aprobar la excepción. El expediente había iniciado su recorrido en la Comisión de Planeamiento y Urbanismo y luego debía pasar por otras instancias antes de llegar al recinto. Ante esa dificultad, el Ejecutivo decidió modificar la estrategia: en lugar de impulsar una excepción puntual, presentó una propuesta para modificar las normas de dos Áreas de Protección Histórica, la del Parque Nacional a la Bandera y la denominada Aduana y Entorno de Bajada.
La decisión generó sorpresa entre vecinos y especialistas. Lo que inicialmente aparecía como una solución particular para un inmueble terminó derivando, según describe la presidenta vecinal, en una propuesta de transformación integral de dos sectores patrimoniales de la ciudad.
Qué cambios propone el municipio
La modificación proyectada para el APH Parque Nacional a la Bandera establece que los inmuebles frentistas sobre avenida Belgrano puedan alcanzar los 35,5 metros de altura. Los ubicados sobre calle Santa Fe podrían llegar a los 14,5 metros, mientras que los de calle Buenos Aires podrían alcanzar los 25 metros, equivalentes aproximadamente a planta baja y ocho pisos. Además, se incorporaría el uso de vivienda colectiva en sectores donde la normativa original privilegiaba usos institucionales, administrativos o viviendas individuales.
Sin embargo, durante la última reunión de la Comisión de Planeamiento y Urbanismo, realizada un miércoles debido a un feriado previo, surgieron observaciones sobre errores contenidos en el proyecto oficial. Más allá de esas cuestiones técnicas, Luetich plantea una pregunta central: qué herramientas existen para evitar que una propiedad catalogada se vuelva económicamente inviable sin necesidad de recurrir a construcciones de gran altura.
En ese sentido recuerda que el municipio aprobó en octubre del año pasado un Programa de Sustentabilidad Patrimonial destinado precisamente a brindar alivio fiscal a inmuebles protegidos. La iniciativa incluyó la descatalogación de algunos edificios, la reducción de niveles de protección en otros casos y la implementación del Derecho de Edificación Transferible (DET), un mecanismo que permite a los propietarios vender los metros cuadrados que no pueden construir debido a restricciones normativas para que sean utilizados en otros sectores de la ciudad. Ese derecho, además, tiene una vigencia renovable cada diez años.
Por eso considera contradictorio que, luego de haber creado herramientas específicas para preservar el patrimonio, el propio gobierno impulse primero una excepción y luego una modificación generalizada de las áreas protegidas. A ello suma la existencia del Fondo de Preservación Urbanística, financiado mediante un porcentaje incluido en la Tasa General de Inmuebles. Aunque este instrumento fue regulado por una ordenanza de 1991 y ampliado en 1999, los vecinos afirman desconocer qué montos administra actualmente, qué destino tuvieron esos recursos y cuáles fueron las obras financiadas. Según relata, ni siquiera concejales de la oposición pudieron brindar respuestas precisas sobre esos interrogantes.
El reclamo por los controles patrimoniales
La dirigente también cuestiona la ausencia de un pronunciamiento formal por parte del Programa de Rehabilitación y Preservación Patrimonial que encabeza María Elena Santos. A su entender, se trata del área técnica que debería emitir un dictamen sólido y fundamentado respecto de cualquier modificación de las áreas protegidas.
Mientras tanto, la polémica fue sumando adhesiones institucionales. Entre quienes expresaron reparos o rechazo a la iniciativa menciona a ICOMOS Argentina, organismo consultor de la UNESCO en materia patrimonial; la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT); la Facultad de Arquitectura; el Colegio de Arquitectos y la Academia Nacional de Arquitectura y Urbanismo. Todos ellos, afirma, coincidieron en señalar que la propuesta tendría efectos regresivos sobre el marco normativo vigente.
Seguridad jurídica, reglas de juego e infraestructura bajo presión
Otro de los ejes planteados por los vecinos es el de la seguridad jurídica. Luetich sostiene que muchas familias eligieron vivir en esa zona bajo determinadas condiciones urbanísticas garantizadas por la normativa existente. Compraron propiedades, planificaron proyectos familiares y realizaron inversiones considerando que las alturas permitidas serían las establecidas por las ordenanzas vigentes. Modificar esas reglas, argumenta, altera las condiciones originales bajo las cuales esas decisiones fueron tomadas.
A las cuestiones patrimoniales y legales se suma el debate sobre la capacidad de los servicios públicos. La presidenta vecinal recuerda que a fines de 2024 se eliminó la exigencia de acreditar factibilidad de servicios para obtener permisos de construcción, una medida que, según interpreta, respondió a la imposibilidad real de garantizar dicha factibilidad. En reuniones mantenidas con Aguas Santafesinas, los representantes de la empresa informaron que buena parte de las cañerías de la zona tienen más de 120 años de antigüedad y que existe un proyecto de renovación para el sector comprendido entre Pellegrini, Oroño y el río, aunque hasta ahora no se registraron avances concretos.
Los problemas recientes de abastecimiento de agua, agravados por la acumulación de camalotes en la toma de la planta potabilizadora de Rosario, son citados como ejemplos de una infraestructura sometida a tensiones crecientes. Lo mismo ocurre con el sistema eléctrico, que cada verano enfrenta situaciones críticas. Luetich recuerda especialmente la explosión de una estación transformadora de la Empresa Provincial de la Energía ocurrida el 24 de febrero en Sarmiento al 300.
Densificación, vivienda y modelo de ciudad
La dirigente también cuestiona el modelo urbano asociado a este tipo de emprendimientos. Señala que el edificio proyectado en Belgrano 548 ni siquiera responde a la tipología tradicional de torre, ya que ocuparía el terreno de medianera a medianera. Además, vincula la discusión con un fenómeno más amplio: la existencia de unas 32.000 viviendas ociosas en Rosario y el impacto que suelen tener las construcciones de alta gama sobre el valor del suelo, los alquileres y los procesos de gentrificación.
Durante una reunión mantenida con representantes del oficialismo, los vecinos escucharon otro argumento que consideran preocupante: la necesidad de aumentar la densidad poblacional en el entorno del Parque Nacional a la Bandera como estrategia para mejorar la seguridad de la zona. Para Luetich, resulta difícil aceptar esa explicación en un sector ubicado junto al Monumento Nacional a la Bandera, a escasa distancia del Palacio de los Leones y del Concejo Municipal, y que además cuenta con presencia permanente de fuerzas de seguridad.
Más allá de la discusión puntual sobre alturas y normativas, la presidenta de la Vecinal Monumento a la Bandera sostiene que el conflicto deja al descubierto una cuestión más profunda: la necesidad de fortalecer los mecanismos de participación ciudadana. Reconoce que los concejales son representantes legítimos de la ciudadanía, pero considera que los vecinos no renuncian por ello a su derecho de argumentar, intervenir y ser escuchados. Incluso plantea la necesidad de avanzar hacia formas de participación vinculante en determinadas decisiones urbanísticas.
Con ese objetivo, y tras varias gestiones, los vecinos lograron ser nuevamente convocados a la Comisión de Planeamiento y Urbanismo del Concejo Municipal. La reunión está prevista para el 1° de junio a las 11.30 en el anexo ubicado en calle Primero de Mayo 945. Allí volverán a exponer sus argumentos, tal como ya lo hicieron cuando debatían la excepción original. Frente a un escenario todavía abierto y sujeto a nuevas modificaciones por parte del Ejecutivo, Luetich anticipa que insistirán en defender su postura y en reclamar que las decisiones sobre el patrimonio urbano de Rosario se adopten con mayor participación ciudadana y resguardando la identidad histórica de la ciudad.
*El estudio Viotti–Luetich estuvo liderado durante décadas por la arquitecta Matilde Luetich, madre de Ilka, junto a Juan Carlos "Jano" Viotti. A lo largo de más de 40 años desarrollaron más de un centenar de proyectos y dejaron una huella profunda en la fisonomía urbana de Rosario. Su sello es especialmente reconocible en la serie de edificios Tranvía, que transformó sectores del área central y del bajo histórico próximo al Monumento a la Bandera.
